Chính sách nhà đất Mỹ qua các đời tổng thống

Sự bùng nổ của thị trường nhà đất với giá nhà liên tục leo thang cùng với sự dễ dãi của hệ thống ngân hàng đã khuyến khích người dân Mỹ vay tiền mua nhà để thực hiện mục tiêu sở hữu nhà đất toàn dân của các đời tổng thống Mỹ.

Tuy nhiên chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) trong nửa thập niên này đang bị chỉ trích là nguyên nhân gây ra bong bóng nhà đất. Trong khoảng 3 năm, FED đã hạ lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng từ 6,5% hồi tháng 12/2000 xuống 1% vào tháng 6/2003 và không thay đổi mức lãi suất này trong suốt một năm sau đó.

Còn trong khoảng thời gian tháng 6/2004 đến tháng 6/2006, FED lại tăng dần lãi suất, mỗi lần 0,25 điểm phần trăm lên mức 5,25%. Chính vì vậy giá nhà năm 2006 đã tăng tới 124% so với năm 1997 khiến bất động sản trở thành mảng kinh doanh màu mỡ có thể phất lên nhanh chóng chỉ qua một vài phi vụ thành công, trong khi đi vay tiền ngân hàng mua nhà lại cực kỳ dễ dàng. Các ngân hàng chấp nhận cho vay cả những khách hàng không đủ tiêu chuẩn vay vốn với mức lãi suất hiện hành trên thị trường. Làn sóng sở hữu nhà tăng cao tại Mỹ từ 64% năm 1994 lên 69,2% năm 2004. Tính đến tháng 3/2007, tổng quy mô cho vay thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ đã lên tới 1.300 tỷ USD.

Trong những năm từ 1980 đến 1994, tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Mỹ nhìn chung vẫn xoay quanh ở mức dưới 64%. Đây là lý do khiến Tổng thống Bill Clinton năm 1994  đặt mục tiêu có 67,5% người cư ngụ sở hữu nhà riêng vào năm 2000. Mục tiêu này đã đạt được và được người kế nhiệm là  Tổng thống George W Bush nâng lên với mục tiêu “toàn bộ người dân Mỹ sở hữu nhà đất”.

Song đó chỉ là “giấc mơ không thành” do cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn tại Mỹ. Khủng hoảng đã xảy ra khi thị trường nhà đất Mỹ bị đóng băng từ khoảng tháng 7/2007 sau khi lãi suất cho vay thế chấp bị điều chỉnh tăng hàng loạt làm hàng triệu người vay tiền mua nhà đầu cơ không thể trả nợ. Việc thị trường thế chấp dưới chuẩn Mỹ sụp đổ khiến các tổ chức tài chính trên toàn cầu thua lỗ hàng nghìn tỷ USD và ngân hàng Lehman Brothers phá sản.

Cựu Chủ tịch FED Alan Greenspan đã phủ nhận những cáo buộc cho rằng chính sách của FED dưới thời ông nắm quyền điều hành đã khuyến khích các khoản vay rủi ro - nguyên nhân dẫn khiến khủng hoảng tín dụng bùng nổ. FED cũng bị phê phán vì cơ quan này đã mất tới 14 năm, đến năm 2008, mới thông qua các quy định về việc bảo vệ người tiêu dùng trước việc cho vay cầm cố bừa bãi sau khi được Quốc hội trao quyền. Nhưng ông Greenspan thanh minh rằng FED đã giám sát chặt chẽ thị trường cho vay dưới chuẩn, để nó phát triển từ một hình thức cho vay mua bất động sản chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng thành công trong những năm 1990, đến chỗ trở thành động lực chính đưa giá nhà tăng cao trong những năm 2000.

Trước Ủy ban điều tra khủng hoảng, ông Greenspan nói rằng các hình thức cho vay này, khi được áp dụng đối với những người đi vay đáp ứng các tiêu chuẩn phù hợp, thì không nên bị coi là sai, mà ngược lại nó hỗ trợ cho chính sách quốc gia về tạo thêm nhiều cơ hội sở hữu nhà cho người dân.

Theo ông, việc bán các tài sản cầm cố dưới chuẩn dưới dạng chứng khoán cho các nhà đầu tư chính là nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tài chính. Ông cũng cho rằng các quy định về nhà ở do các quan chức liên bang đưa ra đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà ở do chính phủ tài trợ như Fannie Mae và Freddie Mac, cũng như việc các doanh nghiệp này mua với số lượng lớn các chứng khoán được đảm bảo bằng tài sản cầm cố dưới chuẩn, đã gây ra hiện tượng bong bóng nhà đất và khi nó vỡ đã khiến các thị trường tài chính chao đảo.

Với sự thành lập các tập đoàn cho vay Fannie Mae và sau này là Freddie Mac thể hiện rõ mục tiêu cổ súy việc sở hữu nhà đất của các chính phủ Mỹ nối tiếp nhau. Vụ sụp đổ của hàng Fannie Mae và Freddie Mac đã gây chấn động toàn cầu, đẩy nước Mỹ rơi vào chu kỳ suy thoái  và sau đó lan ra toàn thế giới.

Phil Angelides, một thành viên của Ủy ban điều tra khủng hoảng, đã không chấp nhận cách giải thích của cựu Chủ tịch FED Greenspan và cho rằng FED đã không đưa ra các quy định cứng rắn để quản lý các loại tài sản cầm cố trong suốt thời gian nắm quyền của ông Greenspan, từ năm 1987 đến 2006.

Bộ Tài chính Mỹ cho biết, tỷ lệ 67,2% dân số sở hữu nhà đất vào cuối năm 2009 có thể bị giảm bớt khoảng 5,6%, vì một số ngôi nhà trên thực tế thuộc sở hữu của các ngân hàng nhiều hơn là của người dân mua. Tại Mỹ, có tới 1/3 chủ nhà phải bán tài sản hiện tại để trả nợ các khoản vay sắp đáo hạn, trong khi đó khoản vay này thường cao hơn giá trị căn nhà họ sở hữu. Điều này khiến cho tỷ lệ sở hữu nhà đất hiện nay ở Mỹ xuống mức thấp nhất kể từ năm 1960 và vẫn có thể giảm hơn nữa.

Trước thực trạng đó, Chính quyền Obama đã bơm hàng tỷ USD vào thị trường nhà ở với hy vọng đưa nước Mỹ thoát khỏi tình trạng suy thoái của nền kinh tế. Cho đến nay, thị trường nhà ở tại Mỹ vẫn là chỉ dấu quan trọng của nền kinh tế. Việc mua bán nhà thể hiện khả năng chi tiêu tiêu dùng vốn chiếm khoảng 70% các hoạt động kinh tế của Mỹ. Việc thị trường nhà đất Mỹ tụt dốc do khủng hoảng tài chính năm 2008 khiến người dân nước này phản ứng lại bằng cách tăng cường tiết kiệm và chi tiêu ít hơn.

Giới chức trách Mỹ đã thông qua việc gia hạn thêm đối với chính sách tín dụng thuế nhà đất. Theo đó, người mua nhà lần đầu sẽ được miễn giảm thuế trị giá 8.000 USD còn người mua nhà lần thứ hai cũng được miễn giảm thuế lên tới 6.500 USD. Chính sách tín thuế mới cũng quy định rõ ràng, những người mua nhà có hợp đồng được ký ngày 30 tháng 4 năm 2010 nhưng chưa hoàn thiện, kết thúc hợp đồng trước ngày 30 tháng 6 sẽ được gia hạn hoàn tất thủ tục mua bán đến ngày 30 tháng 9 năm 2010. Năm 2009, việc áp dụng tín thuế cho những người mua nhà lần đầu đã khiến doanh số bán nhà tăng lên phần nào.

Ngay sau khi chính sách trên được gia hạn thêm, nhiều người mua nhà đã đổ xô đến các ngân hàng cũng như các cơ quan có thẩm quyền để giải quyết và hoàn tất thủ tục với mong muốn để được hưởng ưu đãi. Việc có quá nhiều người cùng đến làm thủ tục dẫn đến tình trạng quá tải ở các cơ quan này đã khiến hàng ngàn khách hàng không thể thực hiện được giao dịch và bỏ lỡ cơ hội mua nhà ưu đãi. Ông Harry Reid, lãnh đạo phe đa số Thượng viện Mỹ phát biểu: “Ngoài việc giúp hàng ngàn gia đình hiện thực hóa ước mơ sở hữu một ngôi nhà, các cơ quan chức năng hy vọng với sự thành công cũng như tính phổ biến của dự luật này sẽ là một đòn bẩy thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế Mỹ.”

Đây được xem là một biện pháp tạm thời được sử dụng nhằm tăng lượng giao dịch nhà đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ hơn nữa trong giai đoạn phục hồi sau suy thoái kinh tế. Kế hoạch của FED nhằm mua các tài sản trong dài hạn sẽ kéo lãi suất giảm nhằm tạo điều kiện cho người dân Mỹ quay trở lại thị trường nhà đất. Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Mỹ, khối lượng giao dịch nhà ở chưa hoàn thành (Pending Home Sales) trên thị trường thứ cấp của Mỹ trong tháng 10/2010 đã tăng 10,4% so với tháng 9, đạt 89,3%. Con số này chỉ kém mức tối đa (100%) đạt được vào năm 2001, khi hiệp hội lần đầu tiên thiết lập chỉ số Pending Home Sales. Tuy nhiên, theo các nhà phân tích cũng cần có thêm thời gian để thị trường phát triển ổn định hơn tuy rằng Pending Home Sales là một chỉ số hàng đầu cho thị trường nhà ở. Nó phản ánh số lượng hợp đồng đã ký trong mua bán, chuyển nhượng. Thông thường, các hợp đồng này sẽ được hoàn tất (mua bán, chuyển nhượng xong) trong khoảng thời gian 1-2 tháng sau.
    
Robert Shapiro, người từng giữ chức Thứ trưởng Thương mại phụ trách các vấn đề kinh tế dưới thời Cựu Tổng thống Bill Clinton và hiện là Chủ tịch công ty tư vấn kinh tế Sonecon LLC, cho rằng bình ổn thị trường nhà đất là nhân tố chủ chốt đảm bảo sự phục hồi kinh tế Mỹ. Để giúp cải thiện thị trường nhà đất Mỹ đang còn "èo uột" hiện nay, ông Shapiro đề xuất một chương trình cho vay tạm thời do chính phủ tài trợ trong vòng 2 năm, nhằm hỗ trợ những người gặp khó khăn trong các khoản vay thế chấp cầm cố tránh rơi vào tình trạng bị tịch thu nhà trừ nợ. Theo ông Shapiro, kế hoạch cho vay này giống với những khoản vay dành cho sinh viên, vốn không yêu cầu trả lãi trong vòng 2 năm, đồng thời được ưu đãi đáng kể về lãi suất. Ông Shapiro cũng gợi ý một kịch bản thay thế khác là để cho thị trường nhà đất hoạt động theo lẽ tự nhiên. Điều này có thể phải mất ít nhất hai năm nữa thì thị trường nhà đất mới bình ổn trở lại.

(tamnhin)